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Derecho Civil

Termino de contrato de arrendamiento por no pago de rentas

El . Publicado en Derecho Civil.

Si eres arrendador o arrendatario y estás dispuesto a demandar o expuesto a enfrentarte a esta clase de juicio, toma atención a este artículo que te podrá servir para saber qué sucederá o de qué forma reaccionar.

La demanda que se interpone cuando el arrendatario no ha pagado las rentas estipuladas por el contrato de arrendamiento, se denomina terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas o juicio de reconvenciones. Se denomina de esta forma puesto que al momento de notificarse la demanda al arrendatario se le pide que pague las rentas adeudadas y las costas ocasionadas a propósito del juicio (reconvención) y asimismo se hace al momento de comenzar la audiencia.

Vamos explicando.
Presentada la demanda al tribunal y admitida a tramitación, dictarán una resolución citando a las partes a un comparendo de conciliación, contestación y prueba para el quinto día hábil después de efectuada la notificación al arrendatario a una determinada hora.
Este plazo de 5 días, se cuenta desde la notificación de la demanda (son días hábiles todos los días de la semana salvo domingos y festivos)

Me notificaron ¿Qué hago?
Lo común es que cualquier papel que te llegue de un tribunal y no entiendas de que se trata, debes llevarlo donde un abogado, quien se ocupará de explicarte de que se trata el proceso y los derechos que puedes ejercer.
Respecto a este juicio en particular solo tienes 5 días para reaccionar, lo puedes hacer personalmente sin abogado si la renta estipulada o adeudadas en su conjunto no superan el equivalente a 4 UTM, en cambio si superan dicho monto, requieres necesariamente un abogado.
En estos 5 días, hay que definir cómo te defenderás, que documentos o pruebas tienes para acreditar tu defensa, si tienes testigos debes reunir sus nombres, actividad, profesión u oficio y el domicilio de todos, y en general los demás medios de prueba que crea conveniente tu abogado.
El día de la audiencia debes ser puntual el tribunal llama a las partes a la hora exacta, de esta misma forma deben concurrir los testigos si los hay, puesto que si no están a la hora que se efectúa el llamado, no podrán ser interrogados durante el curso del comparendo.

¿Cómo es el llamado?
En la antesala del tribunal sale un funcionario judicial y llama a viva voz por tres veces a las partes, por el nombre que aparece en el expediente y por el nombre del demandante y del demandado. A modo de ejemplo: “Comparendo de conciliación contestación y prueba, en causa “Pedrito con Juanito”, don Pedrito del monte y don Juanito del cerro”.
Cuando efectúan el llamado, debes acercarte a funcionario a fin de que constate que a esa hora estabas en el tribunal, esto es importante porque muchas veces hay varios comparendos de esta clase y se van haciendo continuamente, por lo que si eres citado a las 10:00 am, no significa que a esa hora se realizará el comparendo.

¿Y después que ocurre?
Una vez que las partes fueron llamadas, ingresan al tribunal y ante el funcionario que hace las veces de actuario se llevará a efecto el comparendo.
El funcionario reconvendrá de pago por segunda vez al arrendatario, y si no paga en ese momento se seguirá el juicio, dándole la palabra al demandante para que ratifique su demanda. La ratificación de la demanda es una breve explicación oral de la demanda, solicitándose al tribunal que la acoja declarando terminado el contrato y en definitiva condene al arrendatario a pagar las rentas impagas y a desocupar el inmueble.
Luego se le da la palabra al demandado para que conteste la demanda que se interpuso de la misma forma que él demandante. La contestación de la demanda puede ser verbal o escrita, sin embargo siempre conviene que sea escrita a fin de que el tribunal cuente con todos los antecedentes al resolver el juicio en la sentencia.
Una vez que se ha contestado la demanda, el tribunal (representado por el actuario o funcionario judicial) les pregunta si existe alguna posibilidad de llegar a un acuerdo respecto al juicio, esto se denomina llamado a conciliación.
Si hay conciliación, el juicio termina una vez que se hayan pactado las condiciones del acuerdo, de lo cual queda constancia en un acta que debe ser firmado por la partes, el funcionario y el juez, adquiriendo este acuerdo, el carácter de una sentencia definitiva.
Si por el contrario, no hay posibilidades de llegar a un acuerdo, el tribunal establecerá que hechos según la demanda y la contestación de ella, deben ser acreditados con las pruebas que ya hemos preparado con nuestro abogado o en forma personal. Esto recibe el nombre de auto de prueba, o resolución que recibe la causa a prueba.
Por lo general se comienza con los testigos, quienes son examinados por un receptor que deben contratar las partes que los presentan a declarar. ¿Cuánto cobra un receptor? Esto es variable, puede cobrar entre $45.000 y $70.000 por cada testigo que declara, dependiendo del lugar en que se tramite el juicio o la complejidad del mismo.
Luego pueden rendirse el resto de las pruebas que tengas, las que dependerán totalmente de tu abogado y que parte eres, de este modo podrá ser el contrato de arrendamiento, modificaciones del mismo, recibos de dinero, gastos utilizados en la propiedad, cuentas de luz, agua, gas o gastos básicos, entre otros que recomiende tu abogado.

El arrendatario no ha pagado las cuentas de los consumos básicos ¿Puede resultar condenado al pago de ellos?
Efectivamente, pero el arrendador debe solicitar su pago en la demanda, solicitando que el tribunal informe a las instituciones respectivas que la deuda por cada concepto pertenece al arrendatario, estos informes u “oficios” que envía al tribunal pueden requerir su notificación, la que debe ser practicada por el receptor u otro ministro de fe.
Para acreditar las deudas en consumos básicos, debes pedir en cada empresa un certificado de deuda u otro que al efecto te puedan entregar, para que lo adjuntes a la demanda y acredites la existencia de las deudas.

Y seguimos…
Un vez que se ha rendido toda la prueba, termina el comparendo pudiendo las partes o sus abogados al tribunal que dicte sentencia.
La sentencia puede ser favorable o desfavorable, en la medida que se haya acreditado las pretensiones de la demanda o bien las excepciones o defensas opuestas por el arrendatario demandado.
En caso de haber acreditado el incumplimiento en el pago de las rentas, el tribunal acogerá la demanda, declarando terminado el contrato y condenará al arrendatario al pago de las rentas adeudadas y fijará una fecha para restituir la propiedad, condenando en costas a la parte vencida según el mérito de los antecedentes.
Con la sentencia termina el juicio, salvo que se haya interpuesto un recurso de apelación en contra de ella, sin perjuicio de continuar con los trámites de cumplimento de la sentencia relativos al pago de las rentas adeudadas, al lanzamiento o desocupación forzada del inmueble ocupado por el arrendatario, lo que será objeto de otro artículo.

¿Cuánto tiempo dura aproximadamente el juicio?
El juicio de terminación del contrato de arrendamiento es un juicio rápido, normalmente no debería demorar mas de 5 o 6 meses en lograr una sentencia lo que dependerá de las notificaciones u otras diligencias que se realicen durante el juicio.

Esperamos que te haya sido de utilidad y te hayas ilustrado cómo funcionan los tribunales y el trabajo que ejecutan los abogados ante los Tribunales de Justicia.

Como siempre hemos dicho, este artículo tiene un carácter meramente informativo y en ningún caso será idéntico a tu caso, puesto que cada uno de ellos tiene sus particularidades que lo hace distinto a los demás, y las acciones a tomar por tu abogado no necesariamente se ajustarán a los trámites expuestos los que pueden variar según las circunstancias.


Si tienes dudas puedes comentar este artículo o hacer una consulta en la sección de consultas públicas.

Sergio Lefever Celedón
Abogado
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