Si tienes una propiedad que vas a arrendar o si eres arrendador o arrendatario, es siempre recomendable que el contrato conste por escrito y que contenga todas las cláusulas y condiciones que va a regir mientras perdure. Infórmate sobre lo que debe o puede contener el contrato en este artículo.
Con frecuencia ha tocado ver juicios en los que el arrendador demanda al arrendatario para terminar un contrato de arrendamiento, pero este no lo han materializado por escrito o bien el contrato no contiene todas aquellas materias, cláusulas y condiciones que es necesario regular, con las consecuencias negativas que ello puede traer.
Ante esto el arrendador puede verse afectado ante un incumplimiento, como sucede por ejemplo en el caso de que el arrendatario subarriende, que no pague los servicios básicos o comunes entre otras cosas, la renta, introduzca mejoras no autorizadas, etc.
Por otra parte el arrendatario puede verse afectado, respecto a la forma y tiempo que se reajusta la renta, las causas de término del contrato, el plazo e incluso derechos de naturaleza irrenunciable u otras que normalmente deben pactarse para asegurar adecuadamente sus derechos.
¿Contrato escrito o verbal?
El contrato de arrendamiento no requiere constar por escrito, sin embargo para efectos judiciales, resulta necesario, útil y a veces indispensable hacerlo para poder garantizar y fijar los límites de las obligaciones adquiridas para su adecuado cumplimiento.
¿Qué se regula normalmente en el contrato?
En el contrato de arrendamiento regular por lo general las siguientes materias:
1. Quienes son las partes. Nombre completo de arrendador y arrendatario, sus cédulas de identidad, profesión o actividad, y su domicilio.
2. La propiedad y su destino. Se hará señalando su dirección, comuna y ciudad, y el destino que se le dará (habitacional, comercial, agrícola), con la posibilidad de subarrendar o no.
3. La renta pactada o canon de arrendamiento. Es indispensable fijar el monto que el arrendatario deberá pagar al arrendador, y la forma en que se efectúa el pago, como si es en efectivo, transferencia, y la forma de reajustarse, si es por la UF, IPC u otra forma y la temporalidad en que se realizará.
4. La fecha de pago. Por ejemplo: “La renta pactada se pagará los diez primeros días de cada mes, por mensualidades anticipadas.”
5. Cómo se efectuará el pago de la renta. Que puede ser en forma directa al arrendador, si es en el domicilio del arrendatario o arrendador, o si es por depósito bancario u otra forma.
6. Si es reajustable, cuando y de qué forma se reajustará. Por ejemplo. “La renta pactada será reajustable semestralmente de conformidad a la variación que experimente el índice de precios al consumidor (IPC), desde el mes de Julio del presente año…”. Normalmente se pacta anual o semestralmente, salvo que se pacte en UF en que la reajustabilidad esta dada por la unidad económica.
7. La vigencia del contrato. Esta cláusula es señalada en los contratos para indicar desde que momento va a comenzar a regir el contrato. Por ejemplo. “El contrato comenzará a regir dentro de dos meses desde esta fecha.” o bien “El contrato comenzó a regir el día 01 de Enero del año 2008” o “El contrato comenzará a regir desde esta fecha.”, lo que dependerá de lo que ocurra efectivamente.
8. El periodo de tiempo que durará el contrato y si será renovable o no. Por ejemplo: “El contrato tendrá una duración de un año, renovable por periodos iguales y sucesivos de igual tiempo.” La renovación es parte del contrato y si se omite, el contrato termina a la llegada del plazo pactado, y los siguientes periodos, se entiende que es un contrato mes a mes.
9. La forma de término del contrato. Normalmente se señala que el contrato continuará vigente mientras una de las partes no dé aviso a la otra dentro de un plazo determinado, que desea no renovar el contrato, o bien su término.
Por ejemplo: “El contrato será renovable en la forma señalada, si ninguna de las partes diere aviso a la otra con una anticipación máxima de sesenta días, de su voluntad de ponerle término al contrato, lo que se efectuará mediante carta certificada.”
10. El termino anticipado e inmediato del contrato por no pago de las rentas. Esta cláusula, se entiende incorporada al contrato sin necesidad de las partes lo expresen, sin embargo suele señalarse en los contratos, como operará este derecho del arrendador. Por ejemplo: “El no pago oportuno de una o mas rentas pactadas en la forma señalada, dará derecho al arrendador para solicitar el término inmediato del contrato de conformidad a la ley.”
11. Las obligaciones del arrendatario y el efecto de su incumplimiento. Aquí se señalan que cosas puede o no puede hacer el arrendatario en el inmueble, tales como la prohibición de subarrendar, de darle un destino distinto al señalado en el contrato, hacer modificaciones, mejoras, acordar obligaciones relativas a la mantención y conservación de la propiedad y sus artefactos, entre otras.
Se expresará además qué efecto tendrá el que no cumpla con dichas obligaciones, tal como el derecho a solicitar la terminación inmediata del contrato o el hecho de indemnizar perjuicios.
12. La restitución de la propiedad. En esta parte, corresponde expresar la forma en que se devolverá la propiedad una vez que termine el contrato, al arrendador. Por ejemplo, totalmente desocupada, con sus consumos domiciliarios y gastos comunes al día, etc.
13. Las obligaciones del arrendador y su responsabilidad. En ésta parte se expresa comúnmente que el arrendador deberá reembolsar algunos gastos en que incurra el arrendatario en la propiedad y que por su calidad correspondería hacerlos al arrendador, que no será obligación del arrendador efectuar mejoras a la propiedad y de que asuntos será responsable.
14. La estipulación del pago de garantía. Esta cláusula es normalmente utilizada en que el arrendatario efectúa el pago de un mes de garantía al arrendador, en el evento que al terminar el contrato, hayan deterioros en la propiedad que no existían al momento de hacer el contrato. La garantía no esta contemplada en la ley, de modo que es un pacto de las partes y por lo general es para el pago de los deterioros y consumos impagos que posea la propiedad a su término.
15. Domicilio y jurisdicción en caso de recurrir a Tribunales. Consiste en señalar el lugar (ciudad o comuna) que se tendrá por domicilio en caso en que haya que intervenir a los tribunales de Justicia a a causa del contrato. Por ejemplo. Las partes fijan su domicilio en Santiago y se someten desde ya a la jurisdicción de sus Tribunales de Justicia.
16. Otros pactos. Existe libertad de las partes para insertar todos los pactos que crean convenientes, entre estos, la facultad del arrendador, en caso de no pago de la renta por parte del arrendatario, de poner sus antecedentes personales a disposición de bases o registros, que divulguen al público sus registros, como Dicom, etc.
Estos tips señalados no son absolutos y solo se exponen a modo de consejo, cada contrato tiene sus propias particularidades que deberán ver las partes y en su caso, será el abogado que contraten quien establecerá la modalidad para proteger de mejor manera sus derechos.
Si requieres asesoría en esta materia, puedes hacerlo con cualquier abogado que creas de confianza, alguna persona que se dedique al rubro inmobiliario o asesor legal que tenga conocimientos suficientes, como estudiantes o egresados de derecho.
Si tienes dudas puedes hacernos una consulta puedes hacer comentario, o en la sección de consultas públicas.
Sergio Lefever Celedón
Abogado
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