La compraventa de bienes raíces

La compraventa de bienes raíces suele ser un proceso muy importante, ya lo sea para cumplir el sueño de la casa propia, así como para otros resulta parte de una inversión, pero sea cual sea el caso, la compraventa debe realizarse en forma correcta, cumpliendo con los requisitos legales para adquirir en forma válida y evitando consigo problemas futuros. En este artículo te explicaremos en que consiste el contrato de compraventa y la forma en que debes hacerlo para cautelar correctamente tus derechos. Acá te lo contamos.

El contrato de compraventa está regulado en el Código Civil y se define como la obligación de una de las partes de dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. De esta definición podemos decir que la compraventa de bienes raíces es un contrato en el que el dueño de la propiedad (que se llama “vendedor”) se obliga a entregarla a otra que se denomina “comprador” el que se obliga a pagar su valor en dinero.

El contrato de compraventa así como lo leemos es bastante simple, sin embargo, posee ciertas particularidades y requisitos que debemos cumplir para que sea válido, vamos a ello.

¿Cuáles son los requisitos?
El primer requisito que encontramos, es que el contrato de compraventa de bienes raíces debe ser celebrado y otorgado por escritura pública, lo que quiere decir que como ocurre con habitualidad, este contrato se firma ante un Notario Público, y el contrato se agrega a un libro que se denomina “protocolo”. Lo que te entregan de este contrato siempre será una copia autorizada o electrónica del contrato original.

Pues bien, el otorgamiento del contrato es un requisito de validez del contrato, por lo que si la compraventa de un bien raíz se realiza por un instrumento privado, no tendrá el valor necesario y no constituirá un título para acreditar el dominio.

Otro requisito es que el precio debe ser en dinero, cuando el precio se paga con otro bien equivalente, el contrato se denomina permuta, y si es en dinero y especie, para que el contrato continúe siendo una compraventa, siempre debe tener mayor relevancia el dinero.

Un tercer requisito es que para que se verifique la entrega legal o la “tradición” como en derecho se expresa, se requiere que la compraventa sea inscrita en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces respectivo. Desde ese momento además comienza la posesión legal de la propiedad que adquieres.

¿En qué debo prestar atención al comprar una propiedad?
Lo primero que debes hacer para celebrar un contrato exitoso, es revisar que los títulos de la propiedad, vale decir, que historial, el currículum, se encuentre sano. El estudio de títulos vendría a ser el examen de sangre o un chequeo, que descarte cualquier situación que en el futuro te pueda privar de la posesión o el dominio de lo que estas comprando y lo hace generalmente un abogado con experiencia en asuntos inmobiliarios.

Cuando un abogado concluye en un informe de títulos, que no existe reparo alguno que formular, hablamos de que los “títulos se encuentran ajustados a derecho”, lo que quiere decir que no hay situaciones que legalmente puedan resultar en una venta viciada o que deriven en una nulidad o problemas con su inscripción.

Si los títulos están en orden, puedes celebrar el contrato de compraventa, sin problemas.

En el caso que estés comprando un bien raíz con financiamiento bancario, por regla general el estudio de títulos lo realiza el banco y lo carga a la cuenta del comprador como gastos operacionales.

¿Es necesario hacer un estudio de títulos?
El hecho de resultar o no necesario hacer un estudio de títulos dependerá 100% de ti, lo que debes considerar, es en su análogo, lo siguiente ¿comprarías un auto sin antes hacerle un chequeo? o ¿contratarías a alguien sin antes ver su curriculum y referencias? o ¿te operarías sin antes no haberte realizado todos los exámenes de rutina?

No se trata de ser una exigencia el realizar un estudio de títulos del bien raíz que se quiere comprar, sino que se trata de asegurar que la compra que efectúes sea inamovible y no expuesta a situaciones que hagan peligrar tu propiedad o inversión.

¿Cómo se redacta un contrato de compraventa?
Contratos de compraventa los hay variados y dependerá su contenido del abogado que lleve el asunto, los ideal es que el contrato estipule libremente las cláusulas que las partes quieran regular en relación a la entrega, el precio y su forma de pago, entre otras. Un abogado, debe velar por la seguridad de la operación, cautelando tus derechos sobre la inversión que estas realizando o que pretendes realizar.

¿Requiero de abogado?
Como lo señalé anteriormente, lo ideal es que el estudio de títulos lo realice un abogado que sepa o posea experiencia en el mundo inmobiliario, pero también es corriente ver que algunos asesores inmobiliarios o corredores de propiedades que tienen experiencia en esta área ofrecen este servicio.

El contrato de compraventa por su naturaleza y complejidad media, requiere siempre ser redactado por un abogado, sin embargo, al igual que el estudio de títulos, hay personas que por ahorrar los honorarios de estos servicios, entregan la redacción a quienes no poseen la capacitación académica. Es tu responsabilidad por cierto, asumir los riesgos de hacerlo de la manera que estimes mejor, siempre esta clase de servicios tiene que ver en la confianza que depositas en los profesionales a quienes le entregas esta tarea.

¿Dónde se hace la compraventa?
El contrato de compraventa, al tratarse de una escritura pública, debe ser firmado ante Notario Público. El Notario archivará o protocolizará el contrato en un registro denominado “protocolo”, y de ese contrato te entregarán copias para hacer las inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces y quedar con un antecedente de la venta.

¿Qué se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces y que objeto tiene?
Una vez celebrado el contrato, tu abogado o la persona facultada al efecto, deberá inscribir la venta en el Conservador de Bienes Raíces a fin de hacer público que desde esa fecha eres el dueño de la propiedad adquirida, y como señalamos, desde ese momento te conviertes en poseedor del inmueble.

¿Tengo un plazo para inscribir?
La ley no ha establecido un plazo para la inscripción de la compraventa de bienes raíces, por lo que el no hacerlo no afecta la validez de contrato celebrado, sin embargo el riesgo asociado a no hacerlo es muy alto, por cuanto pueden darse escenarios en que te veas absolutamente privado de tu derecho. A modo de ejemplo, puede cometerse fraude si la persona vende a otro en forma simultánea, o si hay embargos inminentes a la propiedad por deudas del vendedor o si este se encuentra en un proceso de liquidación concursal. Situación similar se puede dar si el vendedor fallece y sus herederos no sabían de la venta, si estos hacen la posesión efectiva incluyendo el inmueble vendido, y transcurren 5 años desde la inscripción, serán considerados poseedores con derecho a desconocer la venta por la prescripción adquisitiva, pudiendo perder la propiedad.

Te sugerimos siempre que inmediatamente después de comprar, inicies el proceso de inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces.

¿Cuánto demora hacer un contrato de compraventa?

El tiempo dependerá de la complejidad de la venta, de si hay o no que hacer estudio de títulos, de si la venta se pagará al contado o con un crédito hipotecario, si la propiedad que quieres comprar esta en verde, en blanco, en construcción, nueva o usada, hay muchas variables externas que determinan la duración del proceso de compra. Normalmente una venta entre privados cuyo pago se efectúa al contado es un trámite muy rápido que normalmente toma dos semanas o hasta un mes en quedar inscrita la propiedad a nombre del comprador, pero en el caso que intervengan bancos el asunto tarda un poco más, pudiendo extenderse hasta meses en algunos casos.

¿Algo más?

Antes de comprar o vender, puedes comprometer la venta o compra del inmueble a través de un contrato de promesa de compraventa a fin de que la propiedad no sea vendida a otro en el proceso previo a la venta, como puede ser el periodo de tiempo que se necesite para hacer el estudio de títulos, o aquellos trámites necesarios para el financiamiento u otros que hayan en tu caso.

También debes considerar ciertos aspectos tributarios para que la venta no se encuentre gravada con impuestos, sea por el IVA o al mayor valor de venta obtenido en la operación.

Este artículo tiene solo carácter informativo, por lo que en ningún caso reemplazará la opinión de tu abogado y tiene como objeto ilustrar el proceso de compraventa de una propiedad. Cada asunto tiene sus propias particularidades que lo hacen diferente de los demás y desde ya esperamos que te sea de utilidad.

Si tienes dudas puedes hacernos una consulta comentando este artículo o escribiéndonos a la casilla hola@leegal.cl.

Sergio Lefever Celedón
Abogado – Magister en Derecho LLM-UC
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